皆様こんにちは。税理士法人サポ－トリンクの河地です。
相続税対策には不動産投資が基本ですが、これは金融資産を土地や建物などの不動産に変え、財産評価引下げの手法で相続税・贈与税の節税を図ります。
土地の財産評価には、国土交通省発表の「公示価格」、都道府県発表の「基準価格」国税庁発表の「路線価」、市町村発表の「固定資産税評価額」がありますが、一般的に「公示価格」と「基準価格」は土地売買の価格推定に用い、「路線価」は土地の相続税や贈与税の算定に用い、「固定資産税評価額」は固定資産税や不動産取得税等の算定、路線価地域ではない倍率地域の土地の相続税や贈与税の算定そして建物の相続税や贈与税の算定に用います。
土地の場合、「路線価」は「公示価格」の８割程度、「固定資産税評価額」は「公示価格」の７割程度が目安で、建物の場合、「固定資産税評価額」は建築費用の概ね５０％程度が目安と言われ、相続や生前贈与の際に１００％時価評価される金融資産を土地や建物などの不動産に変えた場合には、土地であれば２０％～３０％の評価減が、建物であれば５０％の評価減が期待でき相続税や贈与税の節税が図れます。
なお、土地や建物を賃貸した場合は、さらに借地権割合や借家権割合も土地や建物から控除でき、また、相続であれば土地建物が被相続人の親族の事業や生活に欠かせない財産で、一定の要件を満たせば土地につき「小規模宅地等の特例」の適用により最大８０％までの評価減が可能です。
タワ－マンションでは市場価格と相続税評価額の乖離率が８０％のケ－スもあり、１億円でタワ－マンションを購入し子供に生前贈与する際には評価額２千万円となり、相続時精算課税制度を使えば贈与税が無税で子供に移転でき、子供が贈与を受けたタワ－マンションを1億円で売却した場合、譲渡所得の所得税もかからず(取得費引継ぎ)、無税で１億円を子供に移転できることになります(否認ケ－スもあるので注意必要)。