土地の評価方法

今回の新着情報は、不動産の評価のうち土地の評価基準について記載します。

本国の土地につきましては、４通りの評価基準が存在し、一物四価と言われております。

四価の内訳は、「実勢価格」、「地価公示価格」、「固定資産税評価額」、「相続税評価額」になります。まず、「実勢価格」についてですが、これは実際に売買等で取引される価格になり、土地の売主と買主が合意した金額になります。ですから、実勢価格はその土地について、～円と何者かが定義した価格ではなく、実際の取引事例から算出されます。

次に、「地価公示価格」ですが、取引価格の目安として国（国土交通省）が公表しており、日本全国の約２．３万箇所の主要な地点を対象に、１月１日時点の更地としての価格を不動産鑑定士等が鑑定し、毎年３月下旬頃に公表されます。平成２９年３月公表の地価公示価格によりますと、日本全国平均は１㎡２０．１万円、坪単価６６．６万円となっております。因みに日本国内で最も地価公示価格が高かったのは東京都銀座の土地で、１㎡５，０５０万円となっております。実勢価格と地価公示価格は、理論的にはほぼ同じ価格になると考えられますが、実際には、実勢価格を１００％とした場合に、地価公示価格は９０％位であると言われております。

続きまして、「固定資産税評価額」とは、総務大臣が決めた固定資産評価基準に基づいて市町村が土地や建物について固定資産税や不動産取得税、登録免許税などの不動産関連の課税の基準になる価格を定めたものになります。固定資産税評価額は、毎年更新ではなく３年に１回、１月１日時点の価格が更新されます。前回は平成２７年に更新されましたので、本年平成３０年１月１日時点で評価替えが行われます。固定資産税評価額は、実勢価格を１００％とした場合に、７０％を目安に決定されております。

最後に、「相続税評価額」についてですが、路線価若しくは倍率方式により評価されます。路線価とは、国税庁が、地価公示価格や精通者意見価格、不動産鑑定士による鑑定価格などを参考にしながら、その年の１月１日時点の道路の１㎡あたりの評価額を決定し、毎年８月頃に公表されます。路線価方式で相続税評価額を計算する場合には、その土地に面する路線価（側方や裏面にも路線価がある場合は、側方・裏面路線影響分を加算する必要があります。）を調べ、土地の形状により、奥行価格補正や間口狭小補正、奥行長大補正、不整形地補正などを行う必要がありますが、概算で計算する場合には、正面の路線価×土地の平米数で事足ります。例えば正面の路線価が１００，０００円で、１５０㎡の土地であれば１５，０００，０００円といった具合です。倍率方式とは、路線価が決められていない土地の評価方法で、その土地の固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて計算しますので、路線価方式と比べて至って計算方法がシンプルで、倍率が１．１倍であるとしますと、固定資産税評価額×１．１が相続税評価額になります。相続や贈与の際に土地を評価する場合に、この路線価方式若しくは倍率方式が適用されます。相続税評価額は、実勢価格を１００％とした場合に、相続税評価額は８０％位になる事が多いです。